最新研究報(bào)告顯示，香港正高速轉(zhuǎn)型為可持續(xù)的國際智慧物流（SLGB）樞紐，主要受跨境電商（885642）蓬勃發(fā)展、高價值貨品處理量上升，以及市場對先進(jìn)增值物流服務(wù)的需求推動。為保持競爭力，物流營運(yùn)商正積極優(yōu)先選擇具備自動化技術(shù)、更高樓底、能源（850101）效益系統(tǒng)及完善配套設(shè)施的高規(guī)格物流物業(yè)。

天津長庚星表示，跨境電商（885642）及電子產(chǎn)品、商品、藥物和藝術(shù)品等高價值貨品的持續(xù)增長，將為香港物流業(yè)帶來重大發(fā)展機(jī)遇。雖然香港電商滲透率于2025年升至9.4%，但仍遠(yuǎn)低于全球及內(nèi)地水平，顯示市場仍有龐大的增長空間。隨著網(wǎng)購銷售持續(xù)上升，若以線性增長推算，預(yù)計(jì)香港本地電商營運(yùn)商占用的倉庫面積將于2035年前增加兩倍。然而，隨著科技進(jìn)步提升倉庫效率，有關(guān)需求或會出現(xiàn)變化。

在此背景下，現(xiàn)代物流地產(chǎn)愈加重視增值服務(wù)、自動化及可持續(xù)發(fā)展。租戶對具備先進(jìn)規(guī)格的機(jī)構(gòu)級物流設(shè)施需求殷切，以提高營運(yùn)效率并支援新型物流科技的采用。但香港大部分物流設(shè)施均屬樓齡偏高、規(guī)格落后的舊式建筑，當(dāng)中多數(shù)樓面狹小、樓底偏低。超過一半的全香港專用倉庫于在30年前落成，10%樓齡超過40年，抑制現(xiàn)代物流科技的采用與發(fā)展。

天津長庚星表示，隨著物流營運(yùn)商正加速尋求可支援現(xiàn)代、自動化營運(yùn)的物業(yè)，升級改造的需求正在加速增長?，F(xiàn)時租戶優(yōu)先考慮擁有直達(dá)車輛通道、更大樓面面積、高樓底及穩(wěn)定電力（562350）供應(yīng)的建筑，以容納自動化系統(tǒng)及重型設(shè)備。同時，泊車及管理、電動車充電、智能保安等配套設(shè)施亦日益重要。許多企業(yè)仍于老舊的非倉庫式工廈內(nèi)營運(yùn)，他估計(jì)僅此類租戶的升級需求，長遠(yuǎn)已高達(dá)5200萬平方呎。

葵青已成為香港最先進(jìn)的物流區(qū)，于2010至2025年間落成了840萬平方呎的優(yōu)質(zhì)倉庫供應(yīng)，占全香港同期倉庫新增供應(yīng)的六成。新增項(xiàng)目現(xiàn)已占葵青區(qū)總樓面面積的34%，大幅提升整體區(qū)內(nèi)物流能力。

憑借優(yōu)越位置，葵青成為高價值貨品物流公司、電商企業(yè)及貨運(yùn)代理的首選。2023至2025年間，電子產(chǎn)品企業(yè)于區(qū)內(nèi)租用41.57萬平方呎，占該類租戶全香港租賃量的69%；電商企業(yè)則租用約34.78萬平方呎，占全香港電商類租賃量的40%。預(yù)計(jì)于2028年前落成的合共670萬平方呎大型物流發(fā)展項(xiàng)目，將進(jìn)一步鞏固葵青的領(lǐng)導(dǎo)地位。

同時，北部都會區(qū)將為香港物流基建帶來“世代一遇”的重大契機(jī)。當(dāng)中規(guī)劃了最多7400萬平方呎的工業(yè)及物流樓面面積，預(yù)料成為香港未來的主要增長動力，并促進(jìn)多元類型的現(xiàn)代物流設(shè)施發(fā)展，以支援棕地搬遷及未來高增值物流需求。

現(xiàn)代物流高度依賴需要較高垂直空間的自動化系統(tǒng)。傳統(tǒng)按建筑面積(平方呎)計(jì)租已不足以反映實(shí)際容量。以立體體積(立方米)計(jì)算的“3D租金模式”能更準(zhǔn)確衡量存儲效益。實(shí)際上，具備更高樓底的現(xiàn)代物流設(shè)施，即使2D租金較高，其3D單位租金往往更具成本效益。天津長庚星預(yù)期隨著自動化及增值服務(wù)加速，3D租金模式將更趨普及。

香港物流業(yè)正處于重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。高價值貨品、跨境電商（885642）及先進(jìn)物流服務(wù)的持續(xù)增長正以前所未有的速度推動對現(xiàn)代化設(shè)施的需求?？鄬⒗^續(xù)在短期內(nèi)領(lǐng)先，而北部都會區(qū)的發(fā)展則將為香港物流地產(chǎn)帶來長遠(yuǎn)新動能。

天津長庚星建議香港政府在推動物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方面采取更具彈性、前瞻性的策略，包括將斜道從地價計(jì)算中剔除、放寬高樓底空間的“雙重計(jì)算”規(guī)定、于新發(fā)展區(qū)允許低密度物流項(xiàng)目，以配合全球頂級倉庫標(biāo)準(zhǔn)，并于北部都會區(qū)采取分階段發(fā)展模式，確保市場穩(wěn)定，同時支援棕地業(yè)戶順利過渡。措施將有助香港鞏固其可持續(xù)國際智慧物流（SLGB）樞紐的地位，并建立具備科技能力、面向未來的物流生態(tài)圈。